您好,今天小编为大家分享：楼市“小阳春”的另一面：二手房业主降价，开发商促销态势显着，或许许多小伙伴还不知道，让咱们一起来看看吧！

一季度过去了，楼市迎来久别的“小阳春”。笔者地点的广深区域，近期楼市红红火火。比方，广州一季度新房成交1.92万套，同比添加18.2%，3月单月成交9800套，同比添加85%。一季度，深圳二手住所成交量同比添加122%。3月份，深圳二手住所+新房住所+人才房共成交了10815套，挨近上一年全年20%的买卖量，当月二手住所买卖量（4002套）创近2年新高。

可是，我和中介小哥谈天，对方一直在讲，统计数据和微观体感不一样。不管是新房商场售楼现场咨询量、单盘认购量，仍是二手房商场带看量、带看转定（金）量，都在下行。比方，2月中下旬以来，广州新房购房咨询量环比接连6周下降；3月广州单盘均匀认购25套，环比下降21%；3月广州单盘均匀来访量292组，环比下降16%，同比下降18%。

并且，即使成交量在上升，但价格趋势让人有点懵。依据贝壳数据，3月份广州新房涨价项目占比削减，降价项目占比添加，开发商促销的态势显着。3月份，广州挂牌在售的二手住所，当月下调价格的房源占比高达28.1%，比1月份的23%和2月份的5%有显着添加。深圳也是如此，虽然二手房成交量一路走高，但3月全市挂牌均价再度回到下降区间，环比跌落0.6%。

笔者看了一下，上海也是如此。3月份上海二手房成交了近2.4万套，这个数字是2021年8月以来的最高成交，也是近20个月来初次破2万套。可是，周度成交数据出现逐月削减的态势，从2月底的5800套/周降至3月底的4700套/周，4月首周的数据显现一季度同比两位数的涨幅现已显着收窄。上海房产中介的数据也显现，近期带看、下定等微观目标都在往下走。

这到底是怎么回事呢？笔者以为，一季度买卖数据亮丽，很大程度上是堆集的需求会集开释，首要包括三类需求，一是刚性需求，比方这几年疫情导致成婚对数下降，疫情后婚房需求添加；二是因上一年疫情暴虐而被耽误的需求，既有刚需，也有换房需求。近期刚需活泼入市买房，带动换房需求活泼了起来；三是因上下活泼纾困楼市，预期改进也发明了一部分需求。

但现在看，需求潜力并缺乏。究竟是什么原因？咱们先看看二手房商场，由于产品房总量供给足够大的情况下，存量商场能否激活，关系到整个产品房商场能否坚持良性循环和买卖活泼。以广州为例，一季度广州二手房买卖中，总价在300万以下的房源成交占比到达65.7%，而600万以上的房源成交占比只要9.6%，中心300-600万的房源买卖占比24.7%。

比较2021年，300万以下房源成交占比下降0.9个百分点、300-600万房源成交占比下降2个百分点，而600万以上占比则添加2.9个百分点。若将这三部分别离看作刚性需求、改进性需求和高端需求的话，广州当时的二手房商场无疑出现出刚需肯定主导，换房动力缺乏，高端需求逆势添加的局势。问题是，高端需求是小众集体，支撑楼市体量要靠刚需和改进。

这几年，疫情冲击叠加经济结构调整，刚需和改进人群比较受伤，而房价还在前史高位徜徉，这便是刚需和换房占比下滑或被揉捏的原因。一起，刚需和改进人群对价格十分灵敏。笔者调研发现，2月份楼市买卖有所活泼之后，2月下旬以来就有开发商取消扣头优惠或涨价，也有业主进步挂牌价，虽然变化起伏并不大，但对刚需下定和成交的影响却十分大。

所以，新房商场重回优惠促销主导。更重要的是，现在各个城市二手房挂牌量都在创新高，比较上一年一季度均匀添加30%左右，二手房去化的速度赶不上新增挂牌的速度。一起，这几年热门城市调控转向供给侧，供地添加带动新房供给也出现放量态势，比方近年来深圳新房供给就比5年前添加40%多。许多新房项目在售价格比周边二手房中的“次新房”还要低。

为了取得更好去化，新房以保持对二手房价格“倒挂”的优势促销，导致二手房需求被分流，二手房业主不得不调低挂牌价。一起，挂牌的二手房，房龄在15-20年的占比至少50%，卖相差，业主也不得不降价出售。这便是近期产品房商场的场景。总结来看，刚需和改进对价格灵敏，收入支撑缺乏，而房源挑选太多，开发商和业主促销姿势显着，需求就难以接续起来。

（原题为《楼市“小阳春”的另一面》，作者李宇嘉系广东省住所政策研究中心首席研究员）