本文转载自微信公众号“ 独立评房”，乐居已获授权，作者： 七大妈杨柳郡最后一次开盘，被群嘲我一直不太理解，第16个“万人摇”，10416组客户登记，中签率5.7%，10个小时卖完590套房源……这个成绩很差吗？。

均价35377元/平米，依旧有倒挂，但杨柳郡44-76平米的房子没有其他户型好卖同样的情况还发生在此前金色时光的开盘以前我们都说小户型好走，大户型难卖，现在反过来了：小户型没90方好卖，甚至现在110以上的户型也比90方好卖了。

低总价的小户型为什么难卖？有人归结于行情不好了，甚至认为“热销”变“滞销”这个解题思路，个人觉得未免有点清奇了一些如果原因单纯是因为行情不好，那么110方应该也很难卖出去，但现在不是，110方甚至是“一房难求”。

何解？我们放在整个市场面、政策面去看这个问题一、限购：除了部分家庭有用不完的房票外（别笑，我真的碰到过这么一群人：“房票到处都是”、“我有很多亲戚”、“爸妈户口迁过来又是全新的两张房票”……），大部分家庭还是最多两张，单身的是一张。

这么宝贵的房票实在不想浪费在小户型上二、房价：通常大家会选择，够一够买更大的户型，说明预算还是有弹性空间的但房价更高城市情况就不同了，低总价的小户型被城市深深地需要着不提香港，就拿深圳来说，迷你户型也是出了名的，万科曾经做过9个平米的住宅。

虽然最后被叫停，但受欢迎度很高杭州？没有换个角度看，杭州的房价还是可以承受，没有高不可攀到只能买个迷你小户型这种被动感和无奈感还没有放大，突然有种幸福感怎么回事？三、城市密度：杭州城市还是小的，稍微牺牲点通勤时间，甚至就牺牲15-30分钟，同样的价格往北、往东5-10公里就可以买到90方三房，甚至更大的户型。

为什么要蜗居在艮北？蜗居在武林广场附近可以接受，但在艮北不甘心杭州城市的建设格局真的不大，城市密度没那么大，没那么拥挤，还有很多开发空间现在杭州城市多中心后，意味着每个中心的辐射圈更大，生活半径考虑的选择范围也大了。

归根结底，城市的骨架刚刚开始拉伸，无论是物理距离和心理距离都在大面积地外扩四、限贷：即便有房票，但有贷款记录，首付需要六成这项政策，让很多人不敢换房，结果就是更多的人开始考虑：尽自己最大的能力满足自己最大的需求。

“一步到位”想法的人越来越多，这点并不难理解以往我们总是安慰预算不宽裕的首次置业者：“先买套小的住着，以后再换大的”现在呢？真心换不动首次买房的代价是小了，但置换的代价就更大了现在地段、学区稍微看得过去的140方的房子，总价至少500万吧？。

首付6成至少300万吧，需要的资金规模对于很多人而言压力有点大不如现在直接下手500万的房子，首付3成150万五、限价：无论是自住还是投资，多少都希望房子有升值的空间但因为土拍市场的双限政策，未来2-3年的房价被控制了，有了天花板价。

小户型自住客觉得没有足够的居住价值，投资客就更直接了：没有投资价值杨柳郡这样的小户型虽然有倒挂还是有投资价值，但投资客不得不考虑：二手房我卖给谁？小户型不是不被市场需要，只是需要的人并不多需求还是有的，你看杨柳郡的小户型最后还是卖完了。

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